Comment choisir entre acquisition ou construction:

1/ Acquisition : Vous voulez acquérir un logement sans supporter les problèmes liés à une construction.

Quelques recommandations :

- Quel est l’âge du bien car si le bien est récent (moins de 10 ans) il est surement couvert par une assurance "Dommage ouvrage" ou par la Responsabilité Civile Décennale des entreprises qui ont participé à sa contruction. Les mal-façons que vous pourriez découvrir dans les 10 ans de l'achèvement des travaux pourraient donc être assurés. Demandez les factures et les attestations aux vendeurs. Il en est de même si les anciens propriétaires ont réalisés des travaux touchant la structure du bâtiment dans les 10 ans avant la vente.

- L’acquisition va générer des frais de passation (environ 7,5%)  auquel il faut ajouter les frais de garantie (environ 1,5 %) il faut donc les prévoir dans le budget global. De plus il y a quelques astuces pour les limiter (l’acheteur supporte les frais d’intermédiaire et non le vendeur, les aménagements doivent être entrés en bien mobiliers non taxables, etc.…)

- Lorsqu’on achète un bien il faut toujours l’adapter à ses propres gouts, y aura-t-il des travaux à effectuer ?

- Le financement est quasiment toujours limité maintenant à 100% de la valeur réelle du bien pour des raisons de garantie (valeur < prêt) les banquiers demandent donc souvent un apport d’au moins 10%. Cet apport peut être constitué d’un prêt patronal, d’une trésorerie dégagée par une restructuration préalable mais jamais du prêt à taux 0% auquel vous pouvez avoir droit même dans l'ancien (beaucoup moins toutefois que dans le neuf).

Découvrir les communes elligibles au PTZ  selon la zone: Zone A, B1, B2 et C

- Si vous êtes déjà propriétaire votre ancien logement est t’il en financement ? si oui il faut prévoir tout ou partie du prêt en différé d’amortissement d’intérêts ou de capital/intérêts pour ne pas avoir de surcharge avant la vente de l’ancien.

N’hésitez pas à nous demander ou a demander à votre notaire de vous calculer l’ensemble de ces frais.

2/ Construction : Vous préférez faire construire plutôt que d'acheter car vous voulez être "chez vous" et habiter un logement adapté parfaitement à votre personnalité.

Vous avez peut être déjà le terrain soit par héritage donation soit pour l'avoir acquis précedement. Dans tous les cas assurez vous que le terrain est bien entendu constructible (attention au coefficient d'occupation du sol qui règlemente la superficie des constructions et aux contraintes architecturales - batiment historique ou site classé à proximité), que la zone n'est pas frappée de recommandation ou interdiction par rapport au Plan de prévention des Risques Naturel ou Technologiques. Vérifiez également les futures urbanisation ou aménagement du territoire (Histoire de la "vue imprenable" qui sera barrée d'un autoroute dans quelques années....). Enfin, vérifiez qu'elles sont les motivations du vendeur (professionnel ou agriculteur vous aurez rarement un problème mais demandez vous pourquoi un particulier qui a acheté un terrain il y a un an veut maintenant le vendre....)

Vous allez donc construire. Sachez qu'il y a plusieurs solutions:

• Faire appel à un constructeur de maison individuelle (CMI) qui vous livrera la maison "clefs en mains" ou à un Promoteur (appartement en VEFA)
  
• Préférer faire confiance à un maître d'ouvrage ou à un architecte
• Faire vous même la conception et la surveillance des travaux

Nous reviendrons un jour sur ces questions qui ne sont pas seulement fonction de votre implication mais sachez que toutes les banques ne financent pas forcément toutes les solutions. Il faudra vous renseigner avant car cela pourrait remettre votre projet en cause.

Quelques recommandations :

-          Si vous achetez le terrain celui ci va supporter environ 8% de frais de passation (plus si vous devez changer son affectation cadastrale - agricole vers résidentielle par exemple)

-          L’acquisition va générer des frais divers qu'on oublie souvent comme la viabilité si le terrain est hors lotissement ou le terrassement.

-          Le financement est quasiment toujours limité maintenant à 100% de la valeur réelle du bien pour des raisons de garantie (valeur < prêt) les banquiers demandent donc souvent un apport d’au moins 10%. Cet apport peut être constitué d’un prêt patronal, d’une trésorerie dégagée par une restructuration préalable mais jamais du prêt à taux 0%.

-          Ce financement va lui aussi générer des frais soit d’hypothèque ou de prêteur de denier soit de caution. Le montant est fonction du montant emprunté

-          Si vous êtes déjà propriétaire l’ancien bien est t’il en financement ? si oui il faut prévoir tout ou partie du prêt en différé d’amortissement d’intérêts ou de capital/intérêts pour ne pas avoir de surcharge avant la vente de l’ancien.